logo

บริการรับฝากขาย ซื้อ เช่า บ้าน คอนโด ที่ดิน มือสอง

สาระน่ารู้

Card image cap
‘ผังเมือง’ โซนพื้นที่สีต่างๆ ที่นักลงทุนควรรู้'

ทำความรู้จักกับ ‘ผังเมือง’ โซนพื้นที่สีต่างๆ ที่นักลงทุนควรรู้


เชื่อว่าหลายคนน่าจะเคยได้ยินและกล่าวถึง “ผังเมือง” กันมาบ้าง โดยเฉพาะในมุมการออกแบบ เช่น นั่งมองทิวทัศน์เบื้องล่างในมุม Bird Eye’s View ขณะเครื่องบินขึ้นหรือลง หรือเสิร์ชหาภาพถ่ายดาวเทียม แล้วเห็นผังเมืองที่ได้รับการออกแบบอย่างน่าสนใจของเมืองต่างๆ บ้างตีกรอบเป็นบล็อกสี่เหลี่ยมเห็นเส้นสายถนนตัดกันชัดเจน บ้างมีจุดศูนย์กลางเป็นสิ่งปลูกสร้างสำคัญ แล้วจัดวางถนนหนทาง ตึกราบ้านช่อง และพื้นที่สีเขียวให้เหมือนรูปดาวบ้าง ใยแมงมุมบ้าง
แต่จริงๆ แล้วคำว่า “ผังเมือง” มีความสำคัญและลึกล้ำกว่าความสวยงาม เพราะนี่คือแผนผังที่กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินและการจัดกิจกรรมในแต่ละประเภทที่ดินอย่างเหมาะสมออกเป็น “สีต่างๆ” สอดรับกับศักยภาพของการให้บริการคมนาคม การขนส่ง และสาธารณูปโภค ส่งเสริมความเป็นอยู่ของผู้คน เพื่อรองรับการพัฒนาเมืองในอนาคต
ข้อมูลของผังเมืองถือเป็นจุดที่คนกำลังตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะเพื่อลงทุน เปิดกิจการ หรืออยู่อาศัยเองเพราะต้องรู้ว่าอสังหาฯที่เราสนใจนั้นตั้งอยู่ในพื้นที่สีผังเมืองใด เพื่อประเมินราคาและใช้ประโยชน์จากที่ดินบริเวณนั้นๆ ได้อย่างเต็มที่และเหมาะสม เนื่องจากพื้นที่แต่ละสีมีกฎหมายจำกัดการก่อสร้างระบุไว้ชัดเจน
ในส่วน “ผังเมืองกรุงเทพฯและปริมณฑล” มีการแบ่งประเภทที่ดินไว้ตามลักษณะการใช้งานออกเป็น 6 ประเภทด้วยกัน ได้แก่

1. ที่ดินประเภทอยู่อาศัย


แบ่งโซนออกเป็น 3 สี ยิ่งเข้มยิ่งแปลว่ามีปริมาณการ “อยู่อาศัย” ในพื้นที่หนาแน่น และมีรหัสกำกับคือตัว “ย.” ตั้งแต่ ย.1-ย.10
เริ่มกันที่เฉดสีอ่อน ที่ดินอยู่อาศัย “สีเหลือง” ความหนาแน่นของการอยู่อาศัยต่ำ ตั้งในทำเลแถบชานเมือง กำกับด้วยรหัสตั้งแต่ ย.1–ย.4 เป้าประสงค์คือต้องการให้มีสภาพแวดล้อมในการอยู่อาศัยที่ดี จึงมีการกำหนดรูปแบบอาคารที่อยู่อาศัยมาเกี่ยวข้อง โดยที่ดิน ย.1 สร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยว ขณะที่ที่ดิน ย.2 เป็นต้นไป สร้างทาวน์เฮาส์ได้ ส่วนที่ดิน ย.3 เป็นต้นไปสามารถสร้างอาคารชุดขนาดเล็กและกลางได้ ด้านที่ดิน ย.4 ให้ความสำคัญกับพื้นที่ชานเมืองที่อยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
ที่ดินอยู่อาศัย “สีส้ม” ความหนาแน่นของการอยู่อาศัยปานกลาง อยู่ในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน รหัสกำกับคือตั้งแต่ ย.5-ย.7 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ ถ้าเป็นอาคารชุดที่มีเนื้อที่เกิน 10,000 ตารางเมตร จะต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตรจากรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน
โดยจุดประสงค์ของที่ดิน ย.5 เน้นรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน ขณะที่ ย.6 จะให้ความสนใจเฉพาะบริเวณที่เป็นชุมชนชานเมือง เขตอุตสาหกรรม และนิคมอุตสาหกรรม ส่วน ย.7 มุ่งรองรับการอยู่อาศัยเฉพาะพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นในบริเวณที่อยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
ด้านที่ดินอยู่อาศัย “สีน้ำตาล” ความหนาแน่นของการอยู่อาศัยสูงตามเฉดสีเข้มสุด แน่นอนว่านี่คือพื้นที่ในบริเวณเมืองชั้นใน รหัสกำกับคือ ย.8-ย.10 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ เนื่องจากที่ดินมีมูลค่าสูง โครงการที่อยู่อาศัยแนวตั้งต่างๆ จึงผุดกลางใจเมือง ทั้งคอนโดมิเนียม และเรสซิเดนส์
ความแตกต่างคือ ย.8 จะเน้นให้ความสำคัญกับการรักษาทัศนียภาพและสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติ ฟากรหัส ย.9 จะเน้นที่บริเวณเมืองชั้นในและอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน ส่วน ย.10 จะเป็นบริเวณของเมืองชั้นในซึ่งเป็นรอยต่อกับย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง อีกทั้งยังอยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน

2. ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม


ใช้ “สีแดง” เป็นตัวแทนพื้นที่ที่มีจุดประสงค์หลักเพื่อการพาณิชย์ โดยสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ และมีข้อจำกัดน้อยกว่าที่ดินสีอื่น รหัสกำกับมีตั้งแต่ พ.1-พ.5 แตกต่างกันไปตามลักษณะของทำเลที่ตั้ง
โดย พ.1 และ พ.2 เน้นการพัฒนาที่ดินเพื่อเป็นศูนย์พาณิชยกรรมของชุมชน ในการกระจายกิจกรรมการค้า ศูนย์กลางธุรกิจ การค้า การบริการ และนันทนาการ ที่อำนวยความสะดวกต่อการใช้ชีวิตประจำวันของประชาชนที่อาศัยอยู่ในบริเวณชานเมือง ต่างจาก พ.3 ที่มุ่งกลุ่มเป้าหมายประชาชนทั่วไป ไม่ได้จำกัดเฉพาะผู้อาศัยในพื้นที่เท่านั้น
ส่วนที่ดิน พ.4 มีวัตถุประสงค์ที่จะเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ และนันทนาการ รวมไปถึงการท่องเที่ยว เนื่องจากตั้งอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชนทำให้สามารถเข้าถึงได้ง่าย ตบท้ายด้วย พ.5 ด้วยจุดประสงค์ที่ใหญ่และกว้างขึ้น จึงให้ความสำคัญกับการเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ นันทนาการ และการท่องเที่ยวในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

3. ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม


“สีม่วง” คือตัวแทนของที่ดินประเภทนี้ รหัสคือ อ.1-อ.3 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ เช่น บ้านเดี่ยว หอพัก หรือคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก รวมถึงสร้างร้านค้าได้ แต่ไม่สามารถสร้างอาคารสูงกับอาคารชุดขนาดใหญ่ได้ โดยที่ดินรหัส อ.1 สำหรับการประกอบกิจการที่มีมลพิษน้อย, อ.2 เน้นอุตสาหกรรมการผลิต ส่วน อ.3 กำหนดให้เป็นสีเม็ดมะปราง ใช้เป็นพื้นที่คลังสินค้าสำหรับการขนส่งในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

4. ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม


สีผังเมืองของที่ดินประเภทนี้มี 2 แบบ คือ “สีขาวและมีกรอบกับเส้นทแยงสีเขียว” เป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม มุ่งสงวนรักษาทรัพยากรธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและแหล่งเกษตรกรรม รหัสกำกับมีตั้งแต่ ก.1 – ก.3 โดยพื้นที่ ก.1 มีข้อจำกัดด้านการระบายน้ำและมีความเสี่ยงในการเกิดอุทกภัย ส่วน ก.3 จะส่งเสริมการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็มและน้ำกร่อยบริเวณชายฝั่งทะเลด้วย นอกจากนี้ยังมี “สีเขียว” เป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม รหัส ก.4 และ ก.5 มุ่งส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร

5. ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์และศิลปวัฒนธรรมไทย


มักจะอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในกระจุกตัวอยู่ในบริเวณเกาะรัตนโกสินทร์ แสดงด้วย “สีน้ำตาลอ่อน” รหัสกำกับคือ ศ.1 และ ศ.2 จุดประสงค์มุ่งอนุรักษ์และส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมของชาติ รวมไปถึงกิจกรรมการพาณิชย์ การบริการ และการท่องเที่ยว เพื่อส่งเสริมกิจกรรมทางเศรษฐกิจด้านการท่องเที่ยว

6. ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ


แสดงเป็น “สีน้ำเงิน” รหัส ส. เป็นที่ดินของรัฐ ซึ่งจะใช้เพื่อเป็นสถาบันราชการ หรือการดำเนินกิจการของรัฐที่เกี่ยวข้องกับระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ หรือเพื่อสาธารณะประโยชน์ ยกตัวอย่าง ที่ดินของสถาบันการศึกษา วัด ศาสนสถาน เป็นต้น
ที่ดินสีน้ำเงินจึงกระจายอยู่ทั่วกรุงเทพฯ โดยที่ดินบางแห่งซึ่งรัฐไม่ได้ใช้งาน ได้มีการนำมาสัมปทานให้เอกชนทำสัญญาเช่าเพื่อดำเนินกิจการต่างๆ เช่น ห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียม
ทั้งนี้ สามารถตรวจสอบรายละเอียดของการใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 เพิ่มเติมได้ที่ http://cpd.bangkok.go.th:90/web2/NEWCPD2556/001_cpd56.pdf
ล่าสุด สำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร ได้ปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) จากผังเมืองฉบับเดิมซึ่งได้ประกาศใช้มาตั้งแต่ปี 2556 ให้สอดคล้องกับการพัฒนาเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป ผ่านการชูแนวคิด “ไร้รอยต่อ” รวมการขยายตัวของเมืองและเส้นทางคมนาคมที่เกิดจากการพัฒนารถไฟฟ้าในกรุงเทพฯและปริมณฑล รวม 12 สาย ระยะทางรวม 508 กิโลเมตร จำนวน 318 สถานี มีสถานีเชื่อมต่อหรือสถานีอินเตอร์เชนจ์มากถึง 39 สถานี เอื้อให้เกิดการพัฒนาศูนย์พาณิชยกรรมใหม่ๆ เช่น บางซื่อ วงเวียนใหญ่ มักกะสัน รวมถึงพื้นที่ใช้ประโยชน์หนาแน่นสูงบริเวณสถานีอินเตอร์เชนจ์ อย่างเตาปูน ลาดพร้าว รัชดา บางหว้า ตลิ่งชัน และอีกหลายๆ พื้นที่หนุนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย อย่างเช่น โซนตะวันออกของกรุงเทพฯ จะมีการเปลี่ยนพื้นที่สีเหลืองเป็นพื้นที่สีส้มมากขึ้นด้วย โดยคาดว่าจะประกาศใช้ผังเมืองใหม่นี้ได้ไม่เกินปี 2563 รองรับการขยายตัวของเมือง ที่อยู่อาศัย การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานโดยเฉพาะรถไฟฟ้า รวมถึงกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ตามแนวโน้มการเติบโตของประชากรในกรุงเทพฯและปริมณฑลจาก 17 ล้านคนในปัจจุบัน เพิ่มเป็น 20 ล้านคนในปี 2580

อ้างอิงข้อมูลจาก


http://cpd.bangkok.go.th:90/web2/NEWCPD2556_2/guide.html
https://www.posttoday.com/politic/report/576824
https://www.ddproperty.com


วันที่โพส 2021-01-26

สาระน่ารู้

ทั้งหมด...